Ont participé à cette table ronde :

- Mona Abdel Kalek, membre de la Direction Générale de l’Urbanisme (D.G.U.)
- Ziad Akl, Directeur de l’Institut d’Urbanisme de l’ALBA – I.U.A. et membre du Conseil Supérieur de l’Urbanisme (C.S.U.)
- Karim Bassil, promoteur immobilier
- Wassim Rabah, architecte consultant pour la Société Solidere
- Robert Saliba, architecte, urbaniste et essayiste

Antoine : Quand on parle d’urbanisme au Liban, on n’évoque généralement que des ratages… Quelles sont aujourd’hui, selon chacun d’entre vous, les grandes problématiques auxquelles est confrontée cette activité?

Wassim Rabah : Pour prendre le cas de Solidere, que je représente ici, ce projet urbain répond à un plan directeur approuvé par l’Etat, ce qui rend légitime toute intervention urbanistique au sein de son périmètre. Les problèmes apparaissent lorsqu’un projet ne répond pas à ces critères, il est remis à l’étude ou simplement rejeté.

Mona Abdel Kalek : Les lois liées à l’urbanisme sont souvent confrontées à la réalité des lieux, mais aussi au pouvoir de l’administration exécutive. Tout d’abord, dans une période d’après-guerre, les projets urbain se font par étapes : il y a chaque fois un temps limite à ne pas dépasser, de même que plus le temps passe et plus la ville change, les lieux sont sujets à différentes utilisations et ne restent jamais stables. D’autre part, au niveau administratif, encore une fois en période de reconstruction d’après-guerre, le corps décisionnel est très fragile et soumis à de nombreuses tensions ; il y a donc peu de rendement.

Robert Saliba : Je pense que nous pouvons parler d’un échec de l’urbanisme libanais sur deux points : un échec du modèle urbanistique et un échec en ce qui concerne l’application de ce modèle. Il existe une grande différence entre la pratique locale et l’idéal pratique, ce qui revient aussi à prendre en considération les individus qui résident dans ces espaces urbains. Pour revenir au cas de Solidere, s’agissant d’un partenariat entre le privé et l’Etat, c’est une institution basée sur un modèle spécifique qui conditionne la pratique de l’espace et des lieux.

Ziad Akl : L’expérience internationale, par exemple en Italie, nous montre que lors d’une rénovation ou du changement d’un espace urbain, il en résulte directement un changement de la pratique de cet espace, un changement à l’échelle sociale principalement. C’est un bouleversement du milieu ambiant : de nouveaux flux apparaissent, de nouveaux utilisateurs, de nouveaux dialogues, de nouvelles fréquentations… Pour reprendre le cas de Solidere, ce n’est pas précis de dire que les individus en sont exclus… Il y avait un problème au niveau du cadastre et de la propriété : à partir d’une fragmentation de la propriété, il y a eu une re-formulation et une nouvelle politique d’appropriation, ce qui cause un grand bouleversement, un changement de l’échelle sociale et de nouveaux utilisateurs du centre ville vont affluer…

Jehanne : Dans quelle mesure la volonté politique constitue-t-elle le moteur d’un projet urbain et quelles sont ses manifestations sur l’évolution du paysage urbain du pays?

Robert Saliba : Oui, un grand projet urbain dépend inévitablement d’une volonté politique parrainée par l’Etat. Elle peut être un catalyseur constructif qui assure la bonne évolution du projet mais elle peut aussi bien paralyser toute décision…

Mona Abdel Kalek : Faut-il croire que l’urbanisme est contre la politique ? Non, l’urbanisme reste un outil qui permet d’appliquer des partis-pris dans la pratique de l’espace commun. Prendre en considération l’importance des décisions urbanistiques et leurs conséquences sur les individus est capital dans l’élaboration d’une stratégie urbaine. Premier problème, l’élite gouvernante qui voit ses intérêts privés se mêler aux intérêts publics. Dans ce cas, nous rentrons dans le cercle vicieux habituel où les institutions publiques sont dans l’impossibilite de relever le défi du changement et de proposer de nouvelles réformes décisives. Second problème, les lois liées à l’urbanisme sont dépassées et doivent être reconsidérées. D’autre part, le fonctionnement des institutions manque d’indépendance. Enfin, les personnes occupant les postes ne sont pas adéquates. Un exemple assez révélateur : le recrutement au sein de la D.G.U. s’effectue au niveau des architectes et ingénieurs, mais ce ne sont pas des urbanistes et ceci va à l’encontre de notre métier.

Ziad Akl : Tout d’abord, le grand ennemi de l’urbanisme, c’est la propriété privée. A mes yeux, le problème principal réside dans notre système féodal qui est la cause du naufrage du système décisionnel, et puis le statut de la propriété privée domine trop le domaine public, ce qui est à l’avantage des promoteurs immobiliers. Au Liban, le propriétaire est très attaché à ses biens, surtout que depuis quelques années les prix des parcelles ont énormément évolué, suscitant ainsi une exploitation directe et sauvage des « plots ». On parle de « dynamique de marché », c’est une stratégie économique à but principalement lucratif. Donc, pour le secteur privé, la question de la stratégie urbaine est insignifiante face à cette stratégie-là. Et c’est là, à mon sens, que l’Etat doit agir. Mais vu qu’il n’y a pas d’unanimité dans le corps institutionnel, la stratégie urbaine reste au stade de l’idée…

Robert Saliba : Non, il n’existe pas de vraie stratégie urbaine ! L’urbanisme et la préservation du patrimoine ne sont qu’un amalgame de normes informelles. C’est l’application de ces normes qui ne prennent en compte que l’aspect visuel du patrimoine. On essaie de préserver le patrimoine sans jamais le comprendre…

Karim Bassil : L’exemple de Solidere est à mon sens un exemple à suivre. Il faudrait avoir plusieurs sociétés qui privatisent d’autres lieux, s’occupant ainsi des différentes régions du Liban qui sont actuellement délaissées. Moi qui suis promoteur immobilier, je cherche à faire évoluer l’état des lieux et cela ne dépend pas de l’Etat, mais de mes propres initiatives. Voila déjà dix ans que je travaille sur le quartier Gémmayzé, avec pour objectif de perpétuer son esprit convivial et traditionnel tout en tenant compte de la qualité de la gestion de mes constructions, de l’environnement, des usagers...

Robert Saliba : Tout dépend de l’échelle de l’intervention, une stratégie à l’échelle d’un quartier est différente de celle à l’échelle d’une ville ! L’exemple de Gemmayzé et de la diversité dans laquelle il se développe est très différent de l’uniformité du centre ville. C’est à partir de là que l’on peut aborder la notion de flexibilité. Il faudrait progresser vers plus de fléxibilité, suivant le modèle américain où la responsabilité de la collectivité est primordiale. Plus on est flexible, plus on acquiert une connaissance et une compréhension du milieu urbain où l’on intervient. L’objectif, c’est de trouver un terrain d’entente pour insérer le corps urbain dans une dynamique du marché et faire participer les politiciens à la planification urbaine. Ainsi, la volonté politique a été essentielle pour la recontruction du centre ville, mais bien entendu cet exemple ne peut pas être généralisé au reste du pays puisque chaque espace a ses particularités.

Caline : Je vais enchaîner avec cette phrase relevée dans l’ouvrage de M. Mohammad Fawaz, qui fut Directeur Général de la D.G.U. de 1974 à 1993. Il évoquait le commentaire d’un intellectuel libanais, de passage à Dubai : « Dieu leur a donné un désert, ils en ont fait un paradis ; il nous a donné un paradis, nous l’avons transformé en désert. » Soyons lucides, nous faisons face à une réalité désastreuse : un désert de béton et des projets sur le littoral qui ignorent non seulement le droit mais aussi la notion d’utilité publique.
Face à ce constat, la question qui se pose : existe-t-il dans notre pays un appareil législatif suffisant pour cadrer les interventions urbanistiques et faire aboutir un vrai projet urbain, quelles sont ses failles ? Est-ce un problème au niveau des agents qui ne possèdent pas le niveau de formation requis ? A l’heure où l’on commence à avoir des avocats spécialisés dans l’environnement, ne pensez-vous pas que le secteur de l’urbanisme mériterait d’avoir des spécialistes?

Mona Abdel Khalek : Le système juridique lié à l’urbanisme est « périmé » au Liban, et ceci depuis les années soixante. L’année dernière, on a bien assisté à une tentative d’amélioration, mais la réforme engagée ne concernait que la notion du droit de bâtir, qui ne représente qu’un des aspects de l’urbanisme. Il existe beaucoup d’outils opérationnels assez valables dans d’autres pays, mais qui ne sont malheureusement pas adaptables au contexte libanais. Ici, les lois favorisent beaucoup la construction et engagent donc notre pays dans un modèle « années soixante ». D’autre part, aucun agenda de planification n’est suivi, on se limite à effectuer du zonage et à contrôler des permis de construire. D’après mon expérience, qui s’étend sur six ans maintenant, la D.G.U. est marginalisée… Et il faut blâmer ceux qui recrutent car ils ne sollicitent que des ingénieurs et des architectes, mais très peu d’urbanistes.

Karim Bassil : Oui, les bonnes personnes ne se trouvent pas aux bonnes places!

Robert Saliba : L’urbanisme est intimement lié au contexte politique et social et les modèles importés d’Occident ne peuvent pas fonctionner dans notre système. Ils doivent plutôt être développés « from inside-out ». De même, l’urbanisme doit reposer sur le développement d’outils de flexibilité. L’avenir ne se trouve pas dans les lois, mais dans la stratégie adaptée à des situations particulières. En fait, une loi intéressante serait celle qui s’insèrerait dans la dynamique du marché et qui permettrait de trouver une solution urbanistique entre stratégie idéaliste et plan directeur réaliste…

Jehanne : Estimez-vous qu’il existe un véritable dialogue entre les différentes entités liées à l’urbanisme que vous représentez ? Et qu’en est-il des rapports avec l’étranger : peut-on parler d’un véritable échange de connaissances entre les institutions libanaises et étrangères pour les études académiques ou scientifiques ?

Karim Bassil : Le rôle du système académique est fondamental et j’encourage les jeunes à faire preuve d’initiatives pour participer à l’amélioration de leur cadre de vie. Les jeunes constituent un capital actif qu’il faut mettre au service des générations à venir.

Ziad Akl : Les initiatives académiques sont encourageantes, comme par exemple, l’étude effectuée par les étudiants de l’ALBA sur Gémmayzé en relation avec des institutions académiques françaises. Mais les choses se compliquent lorsque différents corps académiques libanais sont réunies autour d’un projet : chacun se retranche alors généralement derriere ses propres intérêts.

Mona Abdel Kalek : Oui, les négociations existent entre les différents corps urbains mais les intérêts divergent et il faut reconnaître que les politiciens jouent un role important dans l’encouragement du clientélisme. Et puis les sujets essentiels ne sont pas abordés, tels que les bidonvilles, les espaces verts… En fait, les réformes doivent se faire au niveau même de l’approche urbaine : la « ville vitrine » et l’architecture monumentale sont des notions dépassées.

Robert Saliba : Moi je trouve que le travail expérimental au sein des programmes académiques d’urbanisme permet une mutation en profondeur dans la façon d’aborder un projet.On passe ainsi des études théoriques globales vers des études en contact avec le terrain.

Caline : l’essentiel, c’est le concept urbanistique ; or justement, l’urbanisme au Liban reste de l’ordre du ponctuel : il semble que l’on règle séparément le problème de Beyrouth, celui de Saida ou celui de Tripoli…. Est-ce que vous avez une vision globale pour notre pays ou bien l’urbanisme demeurera-t-il une mosaïque résultant des travaux de différentes agences?

Ziad Akl : Il faut aborder le sujet avec pragmatisme. La démarche la plus saine, à mon sens, c’est de régler les petits problèmes avant de se lancer dans de grandes visions. La mise en place d’un schéma global est dangereuse car elle induit la notion d’une seule identité, ce qui demeure très flou… Alors, travailler en mosaïque …pourquoi pas ? Finalement, c’est à l’image de notre pays !

Mona Abdel Khalek : Pour les responsables de la D.G.U., c’est une grande ambition d’élaborer une vision d’ensemble…et on y travaille. Mais, à chaque fois, on ne fait qu’affronter des obstacles…ce n’est pas évident ! En fait, jusqu'à présent, aucune démarche urbanistique entreprise ne peut être considérée comme un fondement de cette grande vision.

Caline : Quelle est votre vision du Liban urbain de demain et en quoi cette vision constitue-t-elle un pari?

Ziad Akl : Cette grande vision n’existera pas tant qu’elle n’aura pas comme fondement la réalité socio-économique, base de toute intervention urbanistique.

Mona Abdel Khalek : Réagir ponctuellement aux difficultés auxquelles nous sommes confrontés sur le plan urbanistique, cela pourrait être retenu comme une vision. Après tout, chaque contexte constitue une vision en lui-même.

Robert Saliba : Avoir une vision urbanistique est une illusion au Liban, c’est une excuse... Moi aussi, je pense qu’il faut un grand pragmatisme et prendre pour point de départ les détails réels pour atteindre le général, car commencer par un dogme serait faux. Il faut renverser ce processus de pensée.

Wassim Rabah : Tout à fait d’accord, on ne peut pas imposer une vision globale à tout le pays. Il faut travailler selon le contexte, mais aussi se lancer dans des réformes à tous les niveaux : la D.G.U., les municipalités…

Karim Bassil : Encore une fois, j’insiste sur le fait qu’il est essentiel de compter sur la motivation et la participation du secteur privé pour aboutir à ne serait-ce qu’une vision d’amélioration… L’interface privé/public est le moteur de la ville. Déjà, le fait d’adopter une vraie méthode de travail - comme je le fais actuellement sur les chantiers dont j’ai la charge à Gemmayzé - nous met sur la bonne voie.

Propos recueillis par Caline Eid (I.U.A.), Antoine Soued (Archi 4) et Jehanne Zeidan (Archi 6)

* in « Albatros » No 5 – Juin 2005 : « Zénith Sannine : un projet qui fait débat » et in «Albatros » No 6 – Novembre 2005 : « Le centre ville en questions »

Notre table ronde a également suscité questions et commentaires de la part du public, venu nombreux y assister:

Fadi Chiniara, architecte et enseignant : Est-ce que tout ce qui se construit se fait par besoin ou par « faux-besoin » ? Le permis de construire est un outil de contrôle qui permet une large marge d’exploitation suivant les cas, comment expliquer que dans la plupart des cas celui-ci soit délivré avec tous les coefficients gonflés au maximum ?

Il est du droit du citoyen de pouvoir circuler dans la ville d’une manière à ce que le flux de circulation soit adéquat à la capacité de réception des rues. Alors, comment est-il possible d’autoriser à un géant commercial d’ouvrir ses portes en pleine zone urbaine tout en sachant que le flux de circulation routière qu’il implique est de loin supérieur à la capacité des routes ? Par exemple, le flux du quartier de Gemmayzé a été quintuplé sans jamais prévoir une autre structure routière.

Karim Bassil : A mon avis, on ne peut pas compter sur les institutions publiques qui sont impuissantes et peu intéressées par la question urbanistique. Il faut plutôt compter sur l’intervention du secteur privé.

Bachir Moujaes, architecte et enseignant : Moi, je ne pense pas que l’urbanisme au Liban soit un ratage. On pourrait plutôt parler du développement et de la survie de la ville durant la guerre… Il s’agit d’un urbanisme informel issu d’une certaine pratique de la ville. L’exemple d’un urbanisme raté, ce serait plutôt les banlieues de Paris qui ont fait l’objet d’études urbanistiques. Le secteur privé constitue un moteur pour la ville ; d’ailleurs, ça se voit dans les quartiers les plus dynamiques. Je pense qu’il faut miser sur l’effet boule de neige, sur la « jalousie constructive ». Prenons l’exemple du quartier de Karm el Zeitoun : il n’a pas été réaménagé de la meilleur façon, mais il a relevé une question qui était inexistante auparavant.

Je crois qu’il ne faudrait plus raisonner en terme d’idéologie. Il est urgent de protéger les éléments vitaux, tels que le patrimoine construit et le patrimoine culturel. Il faut inscrire ce qui nous entoure pour échapper à sa destruction, lancer un plan d’urgence et restaurer tout ce qui peut encore être sauvé. Le quartier Gemmayzé ne résistera plus longtemps à l’invasion immobilière actuelle.

Un étudiant : Pourquoi n’y a-t-il pas d’étude sur le vide urbain ? Les espaces publics, les jardins sont essentiels pour l’élaboration et l’épanouissement d’une ville. Nous pourrions prendre exemple sur le projet de transformation de Paris qui avait été réalisé pour accueillir les jeux Olympiques...

Réponse collective de nos invités : Mais on ne peut pas avoir la même politique au Liban car tous les lots sont privés, et l’Etat n’est pas propriétaire. De plus, l’attachement du propriétaire à son site ne favorise pas la vente des parcelles à l’Etat. Il va falloir trouver une solution en redéfinissant la notion d’espace public au Liban.